いわゆる不動産屋さんは、正式には「宅地建物取引業者」といいます。宅地建物取引業とは、宅地又は建物について、売買・交換・貸借の代理や仲介を業として行うものをいいます。宅建業法によると宅地建物取引業、は次のように定義されます。
1、宅地又は建物について、自ら売買又は交換することを業として行うこと。
2、宅地又は建物について、他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。
宅建業法には、宅地や建物の取引を業として行うには、免許が必要であると定められています。例えば、他人の物件を代理して販売・賃貸する販売代理店や賃貸代理店、物件を媒介する不動産仲介業者などは、必ず「宅建業免許」が必要となります。
これに違反して無免許で業務を行った場合は、処罰の対象となります。

宅建業免許の区分

宅建業免許は2区分2種類があります。
申請者が法人か、個人かの違い、さらに事務所の設置区域に応じて「大臣免許」と「知事免許」に区分されます。
1つの都道府県内だけに事務所がある場合は、その都道府県の「知事免許」が必要となります。また、2つ以上の都道府県内に事務所を設置する場合は、国土交通大臣の「大臣免許」が必要となります。
※知事免許であっても、他の都道府県に所在する物件を取り扱うことが出来ます。

免許の有効期限

免許の有効期限は5年です。
有効期限満了後も引き続き営業を継続する場合は、免許更新手続きが必要です。その有効期限が満了する日の90日前から30日前までの期間で更新手続きをして下さい。

宅建業許可の要件

宅建業のの免許を取得するには、次の要件を満たしている必要があります。

事務所の要件

事務所は、物理的にも社会的にも宅地建物取引業の業務を行える機能を有し、事務所として独立形態を備えていることが必要です。
賃貸マンション等の場合は、事務所としての使用を許可された契約書や承諾書等が別途必要となります。
宅建業法により、事務所は「本店、支店その他政令で定めるもの」と規定され、以下の2項が宅建業法上の事務所です。
①本店または支店として商業登記されたもの(商人以外の者である場合は、主たる事務所または従たる事務所)
②上記の他、継続的に業務を行うことが出来る施設を有し、かつ、宅建業の契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所

専任の宅地建物取引士の要件

宅建業法では、それぞれの事務所ごとに、宅建業に従事する者5人に付き1人以上の割合で専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。欠員が出来た場合は、2週間以内に補充しなければなりません。また、専任の宅地建物取引士は、他の業者との兼務や兼業は出来ません。

欠格事由に該当しないこと

免許を申請する法人・個人、法人の役員、政令使用人(支店長等)が、以下の事由に該当しないこと
①免許申請書やその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、重要な事実の記載が欠けている場合
②申請前5年以内に次のいずれかに該当した場合
・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止違反処分をして免許を取り消された場合
・上記の行為をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
・宅建業法もしくは暴対法(略称)の規定に違反したことにより、罰金刑以上の刑に処せられたか、それ以外の法律で禁固刑以上の刑
 に処せられたことがある場合
・宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
③成年被後見人、被保佐人、又は破産手続き開始決定を受けている場合
④宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
⑤事務所に選任の宅地建物取引士を設置していない場合

免許申請の代表者および政令で定める使用人の常駐義務

免許申請をする代表者は、契約締結などの代表権行使のために基本的に事務所に常駐しなければなりません。しかし、代表者が常勤出来ない場合は、政令で定める使用人を指定する必要があります。政令使用人は、契約を締結する権限を有する者のことをいいます。
支店などで代表者が常勤しない事務所は、支店長として政令使用人を常勤させる必要があります。代表者が常勤する事務所は、政令使用人をおく必要はありません。

宅建業免許申請の流れ

免許申請手続きの流れは、概ね以下の内容になります。申請から免許取得までの期間は、凡そ5〜6週間です。

(1)申請書類の作成

宅建業免許申請に必要な書類の作成を行います。 ※必要な書類のリストは後記を参照して下さい。

(2)免許の申請

管轄する役所の窓口で簡単な書類審査が行われます。書類の不備や漏れ等の場合は、再申請となります。

(3)審査

申請書類を受理後、役所では申請書類の内容について審査が行われます。審査の結果、拒否される場合があります。
ある程度、審査が進んだ段階で事務所の現地調査が行われます。現地調査では、代表者、専任の宅地建物取引士の同席の下、簡単な面接が行われます。

(4)免許の通知

審査に問題が無ければ、申請者の事務所(本店)に免許の通知が届きます。

(5)保証協会への加入又は営業保証金の供託

免許通知が届いたら、保証協会に加入し保証金分担金を納付するか、本店所在地を管轄する供託所へ法定の営業保証金を供託するかを選択し、どちらかの手続きを行います。保証協会へ加入する場合は、加入手続きを免許申請とを並行して進めて下さい。
営業保証金】
宅建業の営業を開始するには、免許通知を受け取った後、法務局へ営業保証金の供託をするか、あるいは宅地建物取引業保証協会等へ加入し、弁済業務保証金分担金を納める必要があります。
営業保証金の供託額は、主たる営業所(本店):1,000万円 従たる営業所(支店):500万円(1店舗毎)となります。
保証協会へ加入しての弁済業務保証金分担金納付額は、主たる営業所(本店):60万円 従たる営業所(支店)30万円(1店舗毎)となります。 保証協会へ加入の際は、入会金が別途必要となります。
※保証協会への入会金は本店、支店数、及び入会月等よって費用が異なります。
※新規開業の際は、保証協会への加入をお薦めします。運転資金面でのプラス以外に講習等営業面でのプラスがあります。

(6)免許証交付・営業開始

免許を受領したら、専任の宅地建物取引士になっている者は、「勤務先(業者名)」「免許番号」を資格登録をしている都道府県知事に届出なければなりません。
また、事務所には「標識」の掲示が義務付けされています。標識のサイズは「縦30㎝以上、横35㎝以上」とされています。
記載する項目は、
①免許番号、②免許の有効期間、③商号又は名称、④代表者氏名、⑤専任の宅地建物取引士の氏名、⑥主たる事務所の所在地、です。

免許申請に必要な書類

宅建業免許申請に必要な書類は、申請書をはじめ各種の添付資料が数多く必要です。また、法人と個人の場合では、書類の一部が異なります。さらに、大臣免許と知事免許によって申請する窓口も異なってきます。
申請者が、初めて申請する場合は、書類の多さに困惑されるかもしれませんが、役所の窓口やホームページ等に申請の手引きや記入例等がありますので参考にして下さい。

ここでは「知事免許の申請(法人)」を例示します。
①申請書表紙(裏面に事務所付近の略図記入〈最寄駅・バス停記入〉)
②事務所の写真(外観〈建物全体・入口・事務所入口〉内部2枚)
③事務所の平面図
④免許申請書(様式第1号)第1面-申請者、第2面-役員
⑤ 〃 〃 (様式第1号)第3面-事務所、第4面-政令使用人、第5面-専任の取引士
⑥収入証紙
⑦宅地建物取引業経歴書
⑧誓約書
⑨添付書類 第1面-相談役、顧問の氏名・住所 第2面-5/100以上の株主名
⑩従事者名簿
⑪専任の宅地建物取引士設置証明書
⑫専任の取引士の「宅地建物取引士証」の写し(表面と裏面)
⑬事務所の権原に関する書面
⑭略歴書 - 取締役、監査役、相談役、顧問、専任の宅地建物取引士、等
⑮決算書(直前1年間のもの)
⑯法人税の納税証明書(直前1年間のもの)
⑰法人登記証明書(履歴事項全部証明書)
⑱裏表紙
別添書類として、身分証明書(本籍地の市町村発行)、登記されていない事の証明書
(法務局発行)、照会対象者入力票(身分証明書を提出した者全員について記入)
※正本1部に原本を添付し、副本2部にはその写しを添付します。
※証明書類は、申請日前3ヵ月以内に発行されたものに限ります。

★免許の通知が届いたら ⇒ 営業保証金供託書の写し又は保証協会会員名簿を提出

免許申請の手数料

宅建業免許の新規申請及び更新申請においては、申請手数料又は登録免許税の納付が必要となります。

登録の種類申請金額
都道府県知事免許(新規)手数料:33,000円
都道府県知事免許(更新)手数料:33,000円
国土交通大臣免許(新規)登録免許税:90,000円
国土交通大臣免許(更新)手数料:33,000円
宅建免許手数料

以上が、宅建業許可申請についての概略の説明でした。
これから不動産業を始めようと検討されている方の参考になれば幸いです。
申請書類や添付書類が多いと思いますが、難しい書類はありませんので、チャレンジしてみて下さい。ご質問やご相談があれば、お気軽にご連絡下さい。
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